关于房地产价格的经济学思考

 时间:2010-12-27 03:59:26 贡献者:fdcjix

导读:关于房地产价格的经济学思考葛守昆近年来,趋高的房地产价格已成为居民反映相当强烈的热点问题,中央也相继 出台了一系列政策措施。 但是, 房地产价格为什么居高难下, 是什么因素

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关于房地产价格的经济学思考葛守昆近年来,趋高的房地产价格已成为居民反映相当强烈的热点问题,中央也相继 出台了一系列政策措施。

但是, 房地产价格为什么居高难下, 是什么因素在起作用, 是经济发展的规律性现象还是对经济规律的违背?我以为学者们对此的研究并不 深入和具体。

我有一个基本的观点,即中国房地产高额的价格不是房地产供不应求 的结果,相反是供大于求形势下价格的逆向运动,违背了价格变化的基本规律,宏 观调控的基点首先应该放在供求关系的平衡方面, 通过平衡供求关系稳定房地产价 格。

具体地讲,既要控制投资,将过高的房地产开发投资速度降下来,同时更要鼓 励和刺激消费需求,防止房地产价格出现大起大落的大幅波动。

房地产价格趋高的特点 房地产作为商品,其价格由什么决定?主要由供求关系决定,这在理论上并不 复杂,属经济学的一般常识。

即某种商品供大于求时,价格下降;供不应求时,价 格上升。

随着改革的深入和市场经济的发展,供求关系对价格的影响和决定作用在 现实经济生活中已经得到越来越多的体现。

但我国房地产在许多地方却是一个特殊 的例外,显著特点是在房地产总体供大于求的形势下,价格逆势上扬。

据有关资料显示,截至今年 4 月 30 日,北京市可售的期房项目共计 1512 个, 其中未售住宅 109106 套,面积为 1541.39 万平方米;已取得房屋所有权证的现房 销售项目 855 个,其中未签约住宅 17815 套,面积为 289.14 万平方米。

两者相加 待售房面积达到 1830 万平方米,占全部可售房面积的 60%(见新华网北京5月2 5日电, 苏晓洲、 孙晓胜、 陈芳: “房市再度升温楼盘 “紧俏” 背后藏有多少玄机?” 。

) 如果加上已经销售出去但买房不是为了居住而是为了“炒房”的需求,实际的供大

于求情况还要严重得多。

北京近一两年房价呼呼直窜,在全国很有影响。

一方面是 房价高涨,另一方面是商品房供大于求。

由于现在很难找到有可比性的全国数据, 武断地指出全国房地产市场存在着供大于求的情况,确实容易让人产生怀疑。

但是 房价很高的北京如此, 价格上升幅度相对不算显著的其它地区能不处于供大于求的 情况?有人指出, 现在房地产市场最缺少的是由公共部门权威发布的具有普遍公信 力的数据以及对数据的客观解释性分析,我深有同感。

关于江苏十五时期房地产发展的情况, 也能说明房地产价格在供大于求背景下 的上涨问题。

从下面的数据可以反映出,房地产投资增长大于施工面积增长,施工 面积增长大于竣工面积增长,竣工面积增长大于销售面积增长,表明房地产在供给 与需求之间存在着一定的缺口。

比如, 就投资与施工面积增长速度之间的差距来看, 2001 到 2005 年之间存在有 35.7 个百分点的缺口,说明投资的效率不高,已经完 成的投资没有完全落实到项目上;施工面积与竣工面积在增长速度方面有 73.1 个 百分点的缺口,施工面积大于竣工面积 33078.1 万平方米,表明施工的摊子铺得太 大,正在盖的房子太多,容易加剧商品房的过剩现象;竣工面积与销售面积的增长 有 26.9 个百分点的差距,竣工面积大于销售面积 2945 万平方米,说明已经盖好的 房子没有按时销售出去,形成了一定的空置房,投资与住房资源被浪费。

房地产价格趋高的真实原因 为什么在供大于求的态势下,许多地区的房地产价格不降反升、逆向而动?这 很不正常。

我认为,主要是一些人为的信息不对称现象所引致的虚假需求,对消费 者的价格预期形成了很大的误导。

具体有以下几个方面的因素:1、房地产开发商、销售商制造虚假信息,加剧房 房地产开发商、销售商制造虚假信息, 地产市场的紧张气氛。

地产市场的紧张气氛。

近几年来,房地产开发商制造虚 假信息的行为一直没有引起足够的重视。

有些楼盘明明

没有卖出几套房,但却在尚未售出套房上也插上了“小 红旗”,故意制造商品房的短缺现象;有的开发商、销 售商卖房号、卖楼花,将没有卖出的商品房当作已经销 售的商品房进行信息误导。

还有的开发商将商品房预售 给本企业职工,一方面骗取银行贷款,另一方面制造房 源紧缺气氛,然后,再悄悄地以职工“退房”形式再收 回来。

总之,各种造假五花八门,就是以虚假的需求信 息诱使消费者上当受骗。

2、房地产市场的过度投机现象,进一步模糊了房 房地产市场的过度投机现象, 地产市场的供求信息。

地产市场的供求信息。

在严格意义上讲,房地产的供给 主要是满足对住房消费的需求,即为那些需要住房并买 得起房子的人提供住房消费。

但是在实际生活中,由于 房地产市场存在的严重的信息不对称,加剧了房地产市 场的过度投机,导致有些人们加入到炒房的行列,如有 名的“温州炒房团”,以及城市里炒房的所谓“房虫”。

这又使得商品房的供求关系出现扭曲和变形的情况,明 明炒房的人买到的房子仍然处于销售的中间环节,并不 构成真正意义上的需求,但给人的印象却是已经形成的 需求,进一步掩盖了房地产事实上的供求缺口。

当然在 微观上,投机作为一种市场行为,无可非议,但是在宏 观上,过度投机则不利于房地产市场形成正常的供求关 系,不利于资源的合理有效配置。

一段时期,据说南京

市的河西新城地区有 40%的人买房子不是自己居住,而 是企图在涨价时再卖出去。

如果 100 套住房中有 40%并 没有形成最终需求,没有进入最终消费,但却表现为已 经形成的需求,表面上的供求关系有多大的水分?明眼 人一看便知。

3、一些媒体舆论不负责任的炒作,误导了消费者 一些媒体舆论不负责任的炒作, 对房地产市场供求信息的判断。

一些媒体热衷于参加房 对房地产市场供求信息的判断。

地产开发商举办的各种房地产“展览会”、 “洽谈会”、 “促销会”,媒体发布的信息基本上是为开发商服务的 信息,推波助澜地夸大商品房的销售业绩,放大房源的 紧缺信号,制造供不应求的气氛。

一些专家学者受房地 产企业的利益诱引,昧着良心地被开发商牵着鼻子走, 有的以住房的小康标准来推论目前的房价走向,即按照 人均 35 平方米的小康标准,说明现在的住房离小康尚 有较大距离,所以得出房价仍要上涨的结论;有的以土 地资源的紧张作为预测房价上涨的依据,改变消费者的 购房心理,误导消费者的房价预期。

殊不知,实现小康 是中长期的目标,怎么能拿目标形态的东西来决定未来 房价的走势?难道今天的房源就是未来的供给总量 吗?实在是牵强附会。

再有,土地紧张是不是房价上涨 的根据,恐怕不能绝对化。

现在世界上包括新加坡、香 港等人均土地很少的国家和地区在内,恐怕都还没有因

土地紧张而影响住房供给的实例,我国的土地虽然不是 宽裕,但也没有到了无处盖房的地步,怎么就将土地短 缺作为房价上涨的依据呢? 4、地方政府的利益取向,使得房地产市场的供求 地方政府的利益取向, 信息失真。

信息失真。

近几年来,房地产对于地方政府,有着多重 的重要性。

一是通过房地产投资带动经济的高速增长; 二是土地的出卖、商品房销售,可以直接增加地方政府 财政的“钱袋子”;三是房地产开发中腐败现象,也是 有的官员的重要“租金”。

在这些利益驱动下,地方政 府作为房地产发展的最大得益者,理所当然希望房价保 持上涨的趋势。

因此,由地方政府部门提供的房地产信 息往往缺少完整性和可靠性,甚至误导消费者对住房的 需求。

据说有的地方领导,对当地媒体关于房价走势的 基调就是锁定在“稳中有升”上,对看跌的预测和评论 基本上不予报道。

通过平衡供求关系促进房地产稳定健康发展的建议 是供不应求引起的房价上涨,还是供过于求条件下的房价上涨,决定了不同的 宏观政策思路。

我认为,从宏观上考量,应该立足于通过供求平衡来满足居民对房 地产的正常需求,实现房地产资源合理有效配置,促进房地产稳定健康的发展。

在 政策上,总的是控制投资总量,改善供给结构,促进有效供给;控制投机,鼓励合 理消费,增加有效需求。

这样,避免房地产市场出现大起大落的波动。

具体有以下 几点建议:

1、坚决将过高的投资速度降下来针对房地产市场投资规模仍然偏大、速度偏快的问题,各地应该对房地产供求 状况进行全面的统计清理,搞清楚供求之间实际存在的缺口。

如果空置房太多,投 资就要放缓,并将重点放在促进房地产销售方面。

对那些一边积压加剧却又一边加 大投资的开发行为,应该追究地方政府的相关责任。

要严格审查房地产开发贷款的 发放标准条件,严格控制房地产企业的贷款投向,切实加强开发贷款管理和房屋销 售款的管理,坚决制止多家按揭、重复抵押贷款以及超过其偿付能力的贷款行为, 最大限度地防范和化解房地产金融风险。

2、坚决控制投机和打击故意传播虚假信息的行为针对房地产市场中存在的投机性消费比例大的问题, 要采取措施控制房地产投 机,可考虑“堵”和“疏”同步施行的办法。

从“堵”的方面来说,就是要严格执 行有关部门出台的税费政策,增加投机的交易成本。

从“疏”的方面讲,炒房现象 的存在,其实凸显了一个更为深层的问题,那就是当前投资渠道的匮乏。

应通过开 放资本市场,增加投资渠道,引导资金进入更能促进经济发展的领域中去。

对弄虚 作假搞欺骗, 故意制造房源紧张, 误导消费者的行为, 严肃追究当事人的相关责任, 给予坚决的揭露和查处,并将真相告之于众。

3、调整房地产市场供应结构应增加中低价房和经济适用房的建设规模,稳定廉租房供应面积,严格限制高 价房的供应。

目前在新开发房产上,很多开发商为了追求高利润而把大部分财力物 力投向了高档豪宅的开发,既浪费资源造成了大量豪宅空置,又使经济适用房出现 供不应求的情况。

因此,对政府来说,一是要合理安排经济适用房建设规模,对于 结构性矛盾突出的地区,近期要适当增加经济适用房的供应比例;二是要指导督促 各地区落实廉租住房制度,以财政预算安排为主,妥善解决城镇最低收入家庭的住

房困难问题;三是加强对经济适用房和廉租房的管理,体现公开、公正、公平的原 则; 四是控制对高档房的土地审批。

另外, 对于空置时间过长的商品房以及烂尾楼, 可以适当改造成经济适用房。

这样既可以避免中低档住房的供不应求和高档房的大 量闲置,又使房地产市场供求趋于平衡。

4、鼓励对房地产的有效消费需求在抑制商品房的投资和投机需求的同时,又要采取有效措施刺激有效需求。

一 是主动降价。

鼓励开发商在综合成本和供求因素基础上,减少房地产企业的高额利 润,主动适度降低房价,吸引居民踊跃购房;二是减少税费。

住房供给价格过高和 房价中税费数额比重过大有关, 中国的房地产业需要缴纳的税种比其他任何一个行 业缴纳的税种都多。

从土地使用权的出让到房地产开发、转让、保有等诸环节,涉 及的税种多达 12 个,占我国实际征收税种数量(24 种)的一半。

我们建议,对各 税费环节进行调整和清理,不合理的取消,合理的也要降低税率和减轻收费标准。

可借鉴“宽税基、少税种、低税率”的税收政策,逐步强化不动产税和财产税,减 轻房地产的流转税,通过完善房地产财税制度,减少房价中的税收负担,以促进房 地产的流通和消费。

三是给自住者贷款优惠。

要让存量房“开仓放粮”。

比如,银 行适当降低首次购买住房消费者的首付款比例, 只要有稳定的收入来源偿还按揭贷 款,就应适当降低首付款比例;实行优惠利率,重点支持中低收入家庭购买中低价 位普通商品住房;给予补贴,对于银行执行优惠利率贷款的利率差额,财政应给予 补贴,刺激银行的贷款意愿。

四是改进服务。

房地产企业要改善服务态度,提高服 务质量。

尤其是重视诚信,做好售后服务,在消费者中间树立良好的企业形象。

(作者系江苏省社会科学院经济研究所所长、研究员)

 
 

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